相続登記、住所が変わっていたらどうなる？登記簿との不一致に注意！

こんにちは、とのさき司法書士事務所の外崎です。

相続登記の準備をしていると、こんな質問をよくいただきます。

「登記簿に載っている住所と、被相続人の最後の住所が違うんですが…」
「引っ越して何度も住所が変わっているので心配で…」

住所の違いがあっても、すべてのケースで追加の証明が必要になるわけではありません。
この記事では、どんなときに住所の証明が必要になり、どんなときに不要なのか、実務ベースで解説していきます。

登記簿と最後の住所が違っていても、登記ができることは多い

まず重要なのはここです。

被相続人の本籍地と、登記簿上の住所が一致していれば、たとえ最後の住所が異なっていても、追加の証明書類は不要です。

これは、相続登記において「登記簿上の住所と戸籍の本籍が一致していれば、同一人とみなされる」という実務運用によるものです。

証明が必要になるのは、本籍地と登記簿上の住所が異なる場合です。

このような場合には、住民票の除票や戸籍の附票を使って、登記簿の住所と被相続人が同一人物であることを証明します。

過去の住所と氏名、生年月日が記載された住民票の記録です。
転居後や死亡後に発行されるもので、「過去に○○市に住んでいた」という事実を証明できます。

戸籍と一緒に管理されている住所の履歴です。
ただし、転籍や婚姻などによって戸籍が新しく編製されていると、附票が途切れてしまい、住所の履歴が追えなくなることがあります。

除票や戸籍の附票は、保存期間（多くは5年〜10年）を過ぎると廃棄されて取得できなくなることがあります。

このようなときは、代替手段として「登記済権利証（いわゆる権利証）」を添付することで、登記簿の名義人と被相続人が同一人物であることを証明できるケースがあります。

よくある誤解に、「先に住所変更登記をしないと、相続登記ができないのでは？」というものがありますが、

相続登記では、被相続人の住所が登記簿と異なっていても、登記申請は可能です。

住所変更登記（いわゆる名変登記）は生前に行う手続きであり、亡くなった後に行うことはありません。
被相続人の住所が登記簿と違っていても、戸籍や補足書類で証明すれば相続登記は進められます。

実務上、申請内容に不備があった場合には、「登記が却下される」のではなく、法務局から補正（書類の追加提出など）の指示が来るのが通常です。

当事務所では、事前に登記簿や戸籍を丁寧に確認し、補正が入らないような書類づくりを徹底しています。

当事務所では、以下のような不安にもしっかり対応しています：

「これは大丈夫なんやろか？」と感じたら、まずは一度おたずねください。